洛阳市自然资源和规划局

关于印发推动洛阳市国有建设用地混合利用工作指引（试行）的通知

 洛自然资〔2025〕107号

各县自然资源局、城市区各分局：

现将《推动洛阳市国有建设用地混合利用工作指引（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                                2025年10月21日

推动洛阳市国有建设用地混合利用工作指引（试行）

为高质量推动国土空间规划实施，进一步支持新产业新业态发展，积极顺应规划用地混合利用需求，加强城市更新的规划土地管理弹性适应，依据《自然资源部关于加强国土空间详细规划工作的通知》（自然资发〔2023〕43号）、《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（自然资办发〔2023〕47号）、《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）等政策文件要求，结合本市实际，制定本指引。

一、适用情形

为实现宗地（单一地块）空间的混合利用，可在详细规划及规划条件中按《多种用地混合正负面清单》（附件一）采用两种或两种以上地类表达地块规划用地性质；可在建设工程设计方案编制与审查阶段按《单一用地建筑功能混合适建表》（附件二）要求增加相应地类；可在建筑更新阶段按《存量建筑用途转换正面清单》（附件三）对存量建筑进行用途功能转换。

二、适用范围

洛阳市中心城区的国有建设用地功能混合使用适用本指引。各县参照执行。

三、完善详细规划及规划许可管理

切实执行《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》的管理要求，依据国土空间总体规划的规划分区，衔接各类专项规划，应用《多种用地混合正负面清单》（附件一）指导详细规划编制、修编、局部调整和技术修正，科学确定地块的主导用途及混合用途，主导用途的计容建筑面积应不小于地块计容总建筑面积的70%（不含城市轨道交通、交通场站等为主导功能的混合用地）。

尚未供应土地，地块规划用地性质拟由单一用途调整为多种用途的，应结合片区功能定位、道路交通、公共服务等多项要素开展论证，合理确定主导用途及混合用途的规划用地性质及控制要求，并按程序调整详细规划。

已供应未实施（开工建设）的土地，需要实现混合利用的，可按照《单一用地建筑功能混合适建表》（附件二）进行规划许可；已供应已实施（开工建设）的土地，应按照核发的规划条件和审查通过的建设工程设计方案进行管理。

四、制定存量建筑更新阶段用途转换标准

在存量建筑更新阶段，纳入城市更新项目库的项目，在符合相关专项规划以及保障主体的合法权益的前提下，可结合政策导向、市场需求、物业权利人诉求及公共利益需要，按照《存量建筑用途转换正面清单》（附件三）对存量建筑进行用途转换，优化城市功能和空间布局，改善人居环境，激发城市活力，促进高质量发展。涉及转换为保障性租赁住房的，按照省、市相关政策执行。

存量建筑用途转换应符合历史文化保护及其他有关规划建设和用途管制的相关规定，优先保障本区域民生需要和产业可持续发展，合理确定用途转换比例，不得变相将违法建筑合法化。

（一）转换正面清单管理及比例要求

存量建筑用途转换应以保障安全和公共利益优先为前提，按照存量建筑用途转换正面清单要求进行分类转换。

鼓励各类存量建筑转换为公共服务设施、市政公用设施、公共安全设施。结合城市功能需要和物业权利人意愿确定转换比例，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。涉及公共服务设施、市政公用设施、公共安全设施等存量的建筑转换的应征求相关行业主管部门意见。

允许商业、商务金融和娱乐等商业服务业用地中的建筑用途相互转换，结合城市功能需要和物业权利人意愿确定转换比例，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。

允许文化、教育、体育、医疗卫生、托育服务、社会福利、社区服务、部分机关团体等建筑用途的相互转换，涉及医疗卫生建筑的转换应符合相关规范的邻避要求；转换比例应结合居民更新需求、物业权利人意愿，并征求行业主管部门意见综合确定，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。允许公共管理和公共服务设施中，不超过地上总建筑规模的10%，转换为便民服务设施，按照不改变规划用地性质和土地用途管理。

允许工业用地和物流仓储用地，利用存量建筑完善生产生活配套、补充公共服务设施、补齐城市功能短板、发展高精尖产业等国家和本市支持的产业。相关用途转换和管理应按照《河南省自然资源厅关于推动土地混合开发利用促进产业转型升级的通知》（豫自然资规〔2025〕3 号）执行。

（二）用途转换管理

存量建筑用途转换应先编制存量建筑更新实施方案，并报区政府审定。存量建筑用途转换符合正面清单和比例管控要求的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理，不增加建筑规模的，不补缴土地价款。利用更新改造空间按照实施方案从事经营活动，未办理不动产变更登记的，不影响实施主体办理市场主体登记以及经营许可手续。

存量建筑用途转换符合正面清单，但超过比例管控要求的，应优先按程序进行详细规划调整，并依法办理土地用途变更手续，按照不同建筑用途的建筑规模比例或者功能重要性确定主用途，按照主用途确定土地配置方式、使用年期，结合兼容用途及其建筑规模比例综合确定地价。

公共管理与公共服务用地存量建筑的用途转换部分不得对外销售。

存量建筑用途转换实施前须按照经区政府审定的存量建筑更新实施方案，开展第三方质量安全鉴定、消防安全评定，经鉴定、评定合格后，由实施主体办理市场主体登记以及经营许可手续。

五、供应方式及交易场所

混合用地的出让方式及审批管理按照现行政策执行。

六、出让年限

新出让宗地，其中混合用途用地的出让根据用途不同分别设定出让年限，且混合用途用地年限不得超过主导用途年限；混合用途为城镇住宅用地的，其出让年限按法定最高年限确定。

已出让宗地，规划用地性质由单一用途调整为多种用途的，主导用途和混合用途用地的出让期限均不得超过相应用途法定最高出让年限。

七、供应价格

以有偿使用方式供应混合用地的，在参考土地整理成本、周边同用途土地市场行情等基础上，按不同用途分别评估地价，估价结果在总地价外应按各用途单列地面地价、楼面地价和总价，其中商服用地、住宅用地等用途应单列楼面地价。结合宗地各用途占比、出让年限以及分割转让比例限制等其他要求，合理确定土地出让底价、起始价，混合用地各用途的出让底价、起始价不得低于对应基准地价的70%。

八、产业准入及监管

混合用地的确定应当根据产业特点科学设置。产业主管部门对混合用地的产业类型、建设时序、自持比例、产权分割及移交管理等提出要求的，原则上应纳入土地出让方案。在土地成交或出让方案审批后，由提出产业条件的主管部门与竞得人签订履约监管协议，并负责实施监管。土地取得人凭有关履约监管协议与自然资源和规划主管部门签订土地出让合同或变更协议。

各区政府要成立项目评估工作小组，根据《国有建设用地使用权出让合同》和《项目监管协议》对入驻企业产业类型、投资强度、单位用地产值、单位用地达产税收、万元增加值综合能耗、环境保护、安全生产等进行监督评估验收。未通过评估验收的，严格按照《项目监管协议》的约定处置。对未达到约定投入、产出等要求的企业，依法追究企业违约责任，并将相关信息录入企业信用信息系统，对严重违约的企业实施退出机制。

九、不动产登记

混合用地办理国有建设用地使用权首次登记时，土地用途、土地级别应按照土地划拨决定书、出让合同或变更协议等批准文件确定的主导用途登记，并在产权证书中附记栏注记各用途所占的比例或面积。未经批准不得按混合的用途或功能区对宗地进行分割。项目竣工后依据规划土地核实意见确定的土地用途进行登记，工业、商业、仓储等各自用途分别按幢或按层登记。

此指引在实施期间,若国家法律、法规或政策发生调整,应当按照最新政策规定执行。

本指引自印发之日起施行，有效期2年。

附件：1、多种用地混合正负面清单

2、单一用地建筑功能混合适建表

3、存量建筑用途转换正面清单

                                                               2025年10月21日

附件一：多种用地混合正负面清单.pdf

附件二：单一用地建筑功能混合适建表.pdf

附件三：存量建筑用途转换正面清单.pdf