《推动洛阳市国有建设用地混合利用

工作指引（试行）》政策解读

近日，洛阳市自然资源和规划局印发了《推动洛阳市国有建设用地混合利用工作指引（试行）》（以下简称《指引》），现将相关内容解读如下：

一、出台背景

长期以来，我市一直采用以单一使用功能为基础的土地分类管理模式。在早期城市快速扩张阶段，这种分类模式有利于土地管理部门按类别对容积率、建筑限高等指标进行标准化管理，确保国土空间有序开发。但随着城镇化进入中后期转型提升阶段，城市空间发展模式已由增量扩张转向存量优化，土地资源紧缺、土地利用率不高等制约城市发展的问题日益突出，迫切需要通过土地混合开发利用以满足新时期城市建设发展的需求。

我市现行混合用地实践主要为商住混合和新型产业用地等，缺乏较为完善的使用标准和行政审批依据。为高质量推动国土空间规划实施，进一步支持新产业新业态发展，积极顺应规划用地混合利用需求，加强城市更新的规划土地管理弹性适应，我们在借鉴北京、上海、成都等先进城市经验基础上，结合我市实际，起草编制了《推动洛阳市国有建设用地混合利用工作指引（试行）》。

二、主要内容

《指引》包括适用情形、适用范围、完善详细规划及规划许可管理、制定存量建筑更新阶段用途转换标准、供应方式及交易场所、出让年限、供应价格、产业准入及监管、不动产登记等9部分内容。

第一部分为适用情形。明确了土地混合利用的3种情形：一是为实现宗地（单一地块）空间的混合利用，可在详细规划及规划条件中按《多种用地混合正负面清单》采用两种或两种以上地类表达地块规划用地性质；二是可在建设工程设计方案编制与审查阶段按《单一用地建筑功能混合适建表》要求增加相应地类；三是可在建筑更新阶段按《存量建筑用途转换正面清单》对存量建筑进行用途功能转换。

第二部分为适用范围。洛阳市中心城区的国有建设用地功能混合使用适用本指引。各县参照执行。

第三部分为完善详细规划及规划许可管理。明确详细规划的编制、修编、局部调整和技术修正过程中可应用《多种用地混合正负面清单》科学确定地块的主导用途及混合用途，主导用途的计容建筑面积应不小于地块计容总建筑面积的70%。已供应未实施的土地，需要实现混合利用的，可按照《单一用地建筑功能混合适建表》进行规划许可。

第四部分为制定存量建筑更新阶段用途转换标准。在存量建筑更新阶段，可结合政策导向、市场需求、物业权利人诉求及公共利益需要，按照《存量建筑用途转换正面清单》对存量建筑进行用途转换，同时明确了转换比例和管理要求。

第五部分为供应方式及交易场所。混合用地的出让方式及审批管理按照现行政策执行。

第六部分为出让年限。新出让宗地，其中混合用途用地的出让根据用途不同分别设定出让年限，且混合用途用地年限不得超过主导用途年限；混合用途为城镇住宅用地的，其出让年限按法定最高年限确定。已出让宗地，规划用地性质由单一用途调整为多种用途的，主导用途和混合用途用地的出让期限均不得超过相应用途法定最高出让年限。

第七部分为供应价格。以有偿使用方式供应混合用地的，按不同用途分别评估地价，估价结果在总地价外应按各用途单列地面地价、楼面地价和总价。结合宗地各用途占比、出让年限以及分割转让比例限制等其他要求，合理确定土地出让底价、起始价，混合用地各用途的出让底价、起始价不得低于对应基准地价的70%。

第八部分为产业准入及监管。明确应当根据产业特点科学设置混合用地，产业主管部门对混合用地的产业类型、建设时序、自持比例、产权分割及移交管理等提出要求的，原则上应纳入土地出让方案，并签订履约监管协议。各区政府要成立项目评估工作小组，对入驻企业进行监督评估验收。

第九部分为不动产登记。混合用地办理国有建设用地使用权首次登记时，土地用途、土地级别应按照土地划拨决定书、出让合同或变更协议等批准文件确定的主导用途登记，并在产权证书中附记栏注记各用途所占的比例或面积。未经批准不得按混合的用途或功能区对宗地进行分割。项目竣工后依据规划土地核实意见确定的土地用途进行登记，工业、商业、仓储等各自用途分别按幢或按层登记。

三、解读机构

洛阳市自然资源和规划局 解读人：周艳 联系方式：63225083